So viel kostet ein Quadratmeter im Durchschnitt
Herne veröffentlicht qualifizierten Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und damit für Bürger ein guter Indikator, um für eine Wohnung keine überteuerten Preise zu bezahlen. Damit dies künftig noch besser funktioniert und faire Mieten erstellt werden, gilt ab 1. Januar 2025 in Herne der qualifizierte Mietspiegel (QMS). Diese Änderung wurde Ende November 2022 vom Rat einstimmig und ohne Diskussionen beschlossen und exakt zwei Jahre später nun vorgestellt.
Stadtrat Stefan Thabe spricht bei dieser Thematik von einem Meilenstein für Herne. 2023 wurde das Verfahren an Neitzel Consultans, einer Beraterfirma in der Immobilienwirtschaft, abgegeben, diese sollten Daten und Zahlen auswerten. Denn genau hier drin liegt der Unterschied zu einem „herkömmlichen“ Mietspiegel: Nur speziell ausgewählte Wohnungen, der Beobachtungszeitraum liegt bei den vergangenen sechs Jahren, wurden untersucht. Zusätzlich deckt der QMS die Marktentwicklung mit ab.
Schutz vor überzogenen Forderungen
„Die Ziele damit sind klar: So kann man sich am faktischen Ist-Zustand orientieren und muss nicht verhandeln, für Mieter gibt es so auch einen Schutz vor überzogenen Forderungen“, erläutert Benno Schmeing, Leiter des Fachbereichs Vermessung und Kataster. „Außerdem muss man den QMS nach zwei Jahren aktualisieren und alle vier Jahre neu erstellen.“
Damit der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Herne ermittelt werden konnte, waren am Ende 5.689 Wohnungen mietspiegelrelevant, durch weitere Fallausschlüsse sank die Zahl auf 5.395 Wohnungen. Hieraus ergab sich schließlich ein durchschnittlicher Preis von 6,17 Euro pro Quadratmeter. Dies sei laut Schmeing ein moderater Anstieg gegenüber des normalen Mietspiegels. Gleichzeitig gibt es eine Spanne von minus 13,4 bis plus 13,8 Prozent um diesen Betrag. Besondere Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise die Böden oder die Heizung, können den Preis sinken oder steigen lassen.
Mieterschutzbund und Stadt sind einverstanden
Wichtig ist allen jedoch, dass der QMS von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter wie dem Mieterschutzbund anerkannt wurde. Ebenso hat die Stadt ihr Einverständnis gegeben. Beides ist laut Paragraph 558 c BGB zwingend notwendig.
Claus O. Deese, Vorsitzender des Mieterschutzbundes, sagt: „Wir teilen die Einschätzung, dass der QMS gut ist. Wir begrüßen daher die Einführung außerordentlich.“ Er betont auch, dass es nicht immer ein Kampf zwischen Mietern und Vermietern sei, letztere auch nicht immer den letzten Euro rausquetschen möchten. „Einige verzichten seit vielen Jahren auf eine Mieterhöhung oder setzen diese nur sehr moderat um, weil ihnen das gute Verhältnis zu den Bewohnern wichtiger als ein paar Euro ist.“
Unterschiedliche Mietpreise im Mehrfamilienhaus?
Auch wenn die Umsetzung ab dem kommenden Jahr gilt, befürchtet Thomas Bruns, Geschäftsführer der HGW und Sprecher der Arbeitsgemeinschaft der Herner Wohnungsunternehmen, nicht sofort wilde Neukalkulationen. Aber: Sein Unternehmen werde allein für 2.700 Wohnungen schauen, ob die Mietpreise angemessen sind. Für private Vermieter in einem Mehrfamilienhaus könnte es aber bedeuten, dass je nach Ausstattung und Zustand der Wohnungen, bei sechs Mietparteien sechs verschiedene Quadratmeterpreise herauskommen können.
„Wichtig ist aber, dass der Handlungsrahmen nun sehr eindeutig ist und alles klarer macht. Es ist nun transparenter und zukunftssicher“, betont Bruns abschließend.
